Viele Mieter sind unsicher, welche Renovierungsarbeiten sie bei Auszug oder während der Mietzeit selbst durchführen müssen. Seit dem BGH-Urteil 2015 (VIII ZR 185/14) sind viele starre Klausel unwirksam. Dieser Ratgeber erklärt konkret, was zu Schönheitsreparaturen gehört, wie Sie sie fachgerecht ausführen und welche Kosten auf Sie zukommen – mit realen Preisen aus OBI und Hornbach.
Was zählt zu Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern, Innentüren, Fensterrahmen und Fussleisten. Nicht darunter fallen Reparaturen an Steckdosen, Austausch von Sanitärkeramik oder Reparatur von Parkettkratzern. Die gesetzliche Grundlage ist § 535 BGB – der Mieter ist zur Instandhaltung nicht verpflichtet, es sei denn, eine wirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag sieht dies vor.
Typische Fristen aus Mietverträgen lauten: Küche/Bad alle 3 Jahre, Wohn-/Schlafzimmer alle 5, Nebenräume alle 7 Jahre. Achtung: Starre Fristen sind seit 2015 unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Nur Klauseln, die den Zustand bei Einzug berücksichtigen („fachgerecht ausgeführt, wie bei Einzug übergeben“), sind gültig. Hat der Vermieter die Wohnung unrenoviert übergeben, müssen Sie bei Auszug auch nicht renovieren.
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag genau: Ist eine „Fachgerechte“ Durchführung verlangt, müssen Sie die Arbeiten nach VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen) ausführen, also z.B. Farben gleichmäßig deckend auftragen, Tapeten ohne Blasen. Im Zweifel empfiehlt sich der Mieterschutzbund (60-90 EUR Jahresbeitrag).
Schritt-für-Schritt: So renovieren Sie fachgerecht
Nehmen wir einen typischen Raum (20 m² Wandfläche). Materialkosten: Farbe z.B. Alpina Feine Farben 5 L für 24,95 € (OBI), deckt ca. 30-40 m² einmal. Sie benötigen zwei Anstriche, also 5 L reichen aus. Dazu: Vliestapete wenn nötig (Rolle 25 m² ca. 3,99 € bei OBI), Malerband (4,99 €), Abdeckplane (2,99 €), Rolle mit Teleskopstiel (14,99 €), Abstreifgitter (3,49 €). Insgesamt ca. 55 € pro Raum. Arbeitszeit: 4 Stunden für Streichen, 2 Stunden für Tapezieren.
Arbeitsschritte: 1) Raum freiräumen oder Möbel in die Mitte stellen und mit Plane abdecken. 2) Alte Tapete nur entfernen, wenn sie lose ist; Raufaser überstreichen ist erlaubt. Risse mit Molto Füllspachtel (5,99 €/300 g) spachteln, trocknen lassen, schleifen (Schleifklotz 3,49 €). 3) Grundierung auftragen (8,99 €/2,5 L), um Saugfähigkeit auszugleichen. 4) Farbe anrühren, mit Rolle gleichmäßig in Bahnen streichen, zweite Schicht nach Trocknung (4 Std.). 5) Eckbereiche mit Pinsel nachbearbeiten. Wichtig: Nicht zu dünn streichen, sonst fleckig. Bei dunklen Farben auf heller Wand sind drei Anstriche nötig – rechnen Sie dann einen weiteren Eimer Farbe ein.
Typische Fehler: Keine Grundierung bei stark saugendem Untergrund (alte Zementputze) – dann zieht die Farbe ungleichmäßig ein, es entstehen Glanzunterschiede. Oder übermalte Steckdosen – vorher abkleben oder Abdeckkappen aufsetzten (0,99 €/Stück bei Hornbach).
Sonderfälle: Heizkörper, Fenster und Türen
Heizkörperstreichen ist nur nötig, wenn die Farbe abblättert oder stark vergilbt ist. Verwenden Sie spezielle Heizkörperlacke (z.B. Alpina Profi-Heizkörperlack, 14,95 €/0,75 L). Vorher mit Drahtbürste losen Rost entfernen und grundieren. Fensterrahmen innen: Hier reicht meist Reinigung, Streichen nur bei starkem Abrieb oder Holzverwitterung. Kosten: ca. 30-50 € pro Fenster. Innentüren: Bei weißen furnierten Türen oft nur Reinigung; bei Lacktüren können Sie überstreichen, aber dann muss die ganze Tür gestrichen werden (2-3 Anstriche, je 10 € Farbe pro Tür).
Parkett versiegeln ist keine Schönheitsreparatur, sondern Instandhaltung. Es sei denn, Sie haben Kratzer verursacht – dann müssen Sie für den Schaden aufkommen. Oder der Vertrag sieht eine Klause vor, die aber oft unwirksam ist. Laminat: Einfach reinigen, keine Versiegelung. Bei Ölversiegeltem Parkett: Nachölen mit Parkettöl (ca. 25 €/1 L, reicht für 30 m²).
Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden
Fehler: Raum nicht ausreichend lüften – Farbe trocknet nicht gleichmäßig, es riecht nach Chemie. Lösung: Querlüften 2-3 Mal pro Stunde.
Fehler: Abdeckband zu spät abziehen – nach Trocknung reißt die Farbe ab. Entfernen Sie das Klebeband direkt nach dem Streichen (nass abziehen).
Fehler: Falsche Farbwahl – billige Dispersionsfarbe (5 €/5 L) deckt schlecht, zwei Anstriche reichen nicht. Investieren Sie in Premiumfarbe (20-30 €/5 L), das spart Zeit und Ärger.
Fehler: Keine Fotodokumentation – bei Streit mit Vermieter keine Beweise. Machen Sie vor und nach der Renovierung Fotos.
Fehler: Eigenmächtig tiefe Kratzer im Putz vergipsen – das kann als unsachgemäß gelten. Bei Löchern ab 1 cm Tiefe spachteln Sie mit Gips (5 €/kg) und Grundierung.
Häufige Fragen
Muss ich bei Auszug streichen, wenn die Wohnung bei Einzug frisch renoviert war?
Ja, wenn im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel steht, die auf den Zustand bei Einzug abstellt. Ist die Klausel starr (alle 3 Jahre etc.), ist sie unwirksam – dann müssen Sie nur streichen, wenn tatsächlich übermäßige Abnutzung vorliegt (z.B. Nikotinverfärbungen). Beweislast liegt beim Vermieter.
Kann der Vermieter eine bestimmte Farbe vorschreiben?
Nur, wenn die Farbe ortsüblich ist (z.B. weiß in Mehrfamilienhäusern) oder die Tapete bereits farblich abgestimmt ist. Eine willkürliche Vorgabe wie „nur RAL 9010“ ist nicht durchsetzbar, es sei denn, sie dient der Vereinheitlichung des Treppenhauses. Halten Sie die Situation schriftlich fest.
Was kostet die Renovierung eines Zimmers mit 30 m² Wandfläche?
Material: Farbe (2× 5 L) 50 € + Pinsel/Rollen 20 € + Spachtel 10 € + Grundierung 9 € = 89 €. Arbeit: 4-5 Stunden. Wenn Sie einen Handwerker beauftragen, zahlen Sie 30-50 € pro Stunde plus Anfahrt. Bei einem kleinen Raum empfiehlt sich Eigenarbeit.
Fazit
Schönheitsreparaturen sind für Mieter keine Pflicht, es sei denn, der Vertrag enthält eine wirksame Klausel. Prüfen Sie vor jeder Renovierung die Aktualität Ihres Mietvertrags – starre Fristen oder unrenovierte Übergabe machen Sie oft frei. Mit den richtigen Materialien aus OBI oder Hornbach können Sie selbst für 50-100 € pro Raum renovieren. Wichtig: Immer mit dem Vermieter abstimmen, bei Auszug eine gemeinsame Begehung mit Protokoll durchführen. So vermeiden Sie Ärger und unberechtigte Forderungen.
Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung: Was Mieter wirklich machen müssen
Viele Mieter sind unsicher, welche Renovierungsarbeiten sie bei Auszug oder während der Mietzeit selbst durchführen müssen. Seit dem BGH-Urteil 2015 (VIII ZR 185/14) sind viele starre Klausel unwirksam. Dieser Ratgeber erklärt konkret, was zu Schönheitsreparaturen gehört, wie Sie sie fachgerecht ausführen und welche Kosten auf Sie zukommen – mit realen Preisen aus OBI und Hornbach.
Was zählt zu Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern, Innentüren, Fensterrahmen und Fussleisten. Nicht darunter fallen Reparaturen an Steckdosen, Austausch von Sanitärkeramik oder Reparatur von Parkettkratzern. Die gesetzliche Grundlage ist § 535 BGB – der Mieter ist zur Instandhaltung nicht verpflichtet, es sei denn, eine wirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag sieht dies vor.
Typische Fristen aus Mietverträgen lauten: Küche/Bad alle 3 Jahre, Wohn-/Schlafzimmer alle 5, Nebenräume alle 7 Jahre. Achtung: Starre Fristen sind seit 2015 unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Nur Klauseln, die den Zustand bei Einzug berücksichtigen („fachgerecht ausgeführt, wie bei Einzug übergeben“), sind gültig. Hat der Vermieter die Wohnung unrenoviert übergeben, müssen Sie bei Auszug auch nicht renovieren.
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag genau: Ist eine „Fachgerechte“ Durchführung verlangt, müssen Sie die Arbeiten nach VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen) ausführen, also z.B. Farben gleichmäßig deckend auftragen, Tapeten ohne Blasen. Im Zweifel empfiehlt sich der Mieterschutzbund (60-90 EUR Jahresbeitrag).
Schritt-für-Schritt: So renovieren Sie fachgerecht
Nehmen wir einen typischen Raum (20 m² Wandfläche). Materialkosten: Farbe z.B. Alpina Feine Farben 5 L für 24,95 € (OBI), deckt ca. 30-40 m² einmal. Sie benötigen zwei Anstriche, also 5 L reichen aus. Dazu: Vliestapete wenn nötig (Rolle 25 m² ca. 3,99 € bei OBI), Malerband (4,99 €), Abdeckplane (2,99 €), Rolle mit Teleskopstiel (14,99 €), Abstreifgitter (3,49 €). Insgesamt ca. 55 € pro Raum. Arbeitszeit: 4 Stunden für Streichen, 2 Stunden für Tapezieren.
Arbeitsschritte: 1) Raum freiräumen oder Möbel in die Mitte stellen und mit Plane abdecken. 2) Alte Tapete nur entfernen, wenn sie lose ist; Raufaser überstreichen ist erlaubt. Risse mit Molto Füllspachtel (5,99 €/300 g) spachteln, trocknen lassen, schleifen (Schleifklotz 3,49 €). 3) Grundierung auftragen (8,99 €/2,5 L), um Saugfähigkeit auszugleichen. 4) Farbe anrühren, mit Rolle gleichmäßig in Bahnen streichen, zweite Schicht nach Trocknung (4 Std.). 5) Eckbereiche mit Pinsel nachbearbeiten. Wichtig: Nicht zu dünn streichen, sonst fleckig. Bei dunklen Farben auf heller Wand sind drei Anstriche nötig – rechnen Sie dann einen weiteren Eimer Farbe ein.
Typische Fehler: Keine Grundierung bei stark saugendem Untergrund (alte Zementputze) – dann zieht die Farbe ungleichmäßig ein, es entstehen Glanzunterschiede. Oder übermalte Steckdosen – vorher abkleben oder Abdeckkappen aufsetzten (0,99 €/Stück bei Hornbach).
Sonderfälle: Heizkörper, Fenster und Türen
Heizkörperstreichen ist nur nötig, wenn die Farbe abblättert oder stark vergilbt ist. Verwenden Sie spezielle Heizkörperlacke (z.B. Alpina Profi-Heizkörperlack, 14,95 €/0,75 L). Vorher mit Drahtbürste losen Rost entfernen und grundieren. Fensterrahmen innen: Hier reicht meist Reinigung, Streichen nur bei starkem Abrieb oder Holzverwitterung. Kosten: ca. 30-50 € pro Fenster. Innentüren: Bei weißen furnierten Türen oft nur Reinigung; bei Lacktüren können Sie überstreichen, aber dann muss die ganze Tür gestrichen werden (2-3 Anstriche, je 10 € Farbe pro Tür).
Parkett versiegeln ist keine Schönheitsreparatur, sondern Instandhaltung. Es sei denn, Sie haben Kratzer verursacht – dann müssen Sie für den Schaden aufkommen. Oder der Vertrag sieht eine Klause vor, die aber oft unwirksam ist. Laminat: Einfach reinigen, keine Versiegelung. Bei Ölversiegeltem Parkett: Nachölen mit Parkettöl (ca. 25 €/1 L, reicht für 30 m²).
Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden
Häufige Fragen
Muss ich bei Auszug streichen, wenn die Wohnung bei Einzug frisch renoviert war?
Ja, wenn im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel steht, die auf den Zustand bei Einzug abstellt. Ist die Klausel starr (alle 3 Jahre etc.), ist sie unwirksam – dann müssen Sie nur streichen, wenn tatsächlich übermäßige Abnutzung vorliegt (z.B. Nikotinverfärbungen). Beweislast liegt beim Vermieter.
Kann der Vermieter eine bestimmte Farbe vorschreiben?
Nur, wenn die Farbe ortsüblich ist (z.B. weiß in Mehrfamilienhäusern) oder die Tapete bereits farblich abgestimmt ist. Eine willkürliche Vorgabe wie „nur RAL 9010“ ist nicht durchsetzbar, es sei denn, sie dient der Vereinheitlichung des Treppenhauses. Halten Sie die Situation schriftlich fest.
Was kostet die Renovierung eines Zimmers mit 30 m² Wandfläche?
Material: Farbe (2× 5 L) 50 € + Pinsel/Rollen 20 € + Spachtel 10 € + Grundierung 9 € = 89 €. Arbeit: 4-5 Stunden. Wenn Sie einen Handwerker beauftragen, zahlen Sie 30-50 € pro Stunde plus Anfahrt. Bei einem kleinen Raum empfiehlt sich Eigenarbeit.
Fazit
Schönheitsreparaturen sind für Mieter keine Pflicht, es sei denn, der Vertrag enthält eine wirksame Klausel. Prüfen Sie vor jeder Renovierung die Aktualität Ihres Mietvertrags – starre Fristen oder unrenovierte Übergabe machen Sie oft frei. Mit den richtigen Materialien aus OBI oder Hornbach können Sie selbst für 50-100 € pro Raum renovieren. Wichtig: Immer mit dem Vermieter abstimmen, bei Auszug eine gemeinsame Begehung mit Protokoll durchführen. So vermeiden Sie Ärger und unberechtigte Forderungen.
Mehr zum Thema: Laminat in der Wikipedia.
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